Wann darf der Vermieter kündigen?

Ein Vermieter darf ein Mietverhältnis nicht willkürlich kündigen.
Eine Kündigung ist nur zulässig, wenn gesetzlich anerkannte Gründe vorliegen. Die rechtliche Grundlage findet sich vor allem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen ordentlicher und außerordentlicher (fristloser) Kündigung.

🔹 1️⃣ Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Eine ordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 BGB).

Zulässige Gründe sind u. a.:

✅ Eigenbedarf

Der Vermieter darf kündigen, wenn:

  • er selbst,

  • enge Familienangehörige oder

  • Haushaltsangehörige

die Wohnung nachvollziehbar und ernsthaft benötigen.

➡️ Der Eigenbedarf muss konkret begründet werden.

✅ Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter

Zum Beispiel:

  • wiederholte unpünktliche Mietzahlungen

  • nachhaltige Ruhestörung

  • unerlaubte Untervermietung

  • erhebliche Pflichtverletzungen

➡️ In der Regel ist vorher eine Abmahnung erforderlich.

✅ Wirtschaftliche Verwertung

Wenn dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses:

  • erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen

  • z. B. bei geplanter Sanierung oder Abriss

➡️ Auch hier ist eine sachliche Begründung notwendig.

🔹 2️⃣ Außerordentliche (fristlose) Kündigung

Eine fristlose Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Gründen zulässig (§ 543 BGB).

 

❗ Erhebliche Mietrückstände

  • zwei Monatsmieten vollständig offen

  • oder über längere Zeit erhebliche Zahlungsrückstände

➡️ Häufigster Kündigungsgrund in der Praxis.

❗ Schwere Vertragsverletzungen

  • massive Störungen des Hausfriedens

  • vorsätzliche Beschädigung der Wohnung

  • Straftaten gegenüber Vermieter oder Nachbarn

❗ Gefährdung der Immobilie

  • unsachgemäßer Gebrauch

  • bauliche Veränderungen ohne Erlaubnis

Formvorschriften – sehr wichtig

Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur wirksam, wenn:

  • sie schriftlich erfolgt

  • der Kündigungsgrund klar genannt wird

  • die Fristen eingehalten werden

❌ Mündliche Kündigungen sind unwirksam.

📌 Wann darf der Vermieter kündigen – kurz zusammengefasst

✔ bei berechtigtem Eigenbedarf
✔ bei erheblichen Pflichtverletzungen des Mieters
✔ bei schweren Mietrückständen
✔ bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit
✔ nur mit Begründung & Fristen
✔ fristlos nur bei schweren Verstößen